耐震リフォーム

地震が多い日本において、築年数が経った建物の耐震リフォームは家族の生命を守る大切な工事です。ここでは耐震リフォームの流れや費用相場など、必要な情報をまとめています。

耐震リフォームが必要な住まい

建物の耐震性能は目で見ることができないため、まずは耐震リフォームが必要かどうか見極める必要があります。耐震性能が不足していて、補強工事をすべき建物の目安となるチェックポイントを見ていきましょう。

古い耐震基準で建てられている

建物の耐震性能基準は、建築基準法で定められていますが、何度か法改正が行われています。改正前の古い基準で建てられている住まいは、現在の基準を満たしていない可能性があるため、耐震リフォームを判断する目安になります。

法改正があったのは1981年と2000年ですが、特に判断基準となるのは1981年です。1981年には震度5程度の地震に耐えられる性能が定められ、構造計算が義務づけられました。1981年以前に建てられた建物は、この基準に則っていないため、大きな地震で倒壊する可能性が高いというわけです。

すべての建物が基準ギリギリで建てられているわけではありませんが、今の住まいと比べて耐震性能が低い可能性がありますので、判断基準にしましょう。

建物が劣化している

どんなに耐震性能の高い設計の住まいでも、柱や土台といった建物の構造体が劣化している状態では、耐震性能もダウンしてしまいます。

雨漏れや水漏れによる木材部分の腐食があると建物の重さを支えることができません。腐食した木材はシロアリのエサとなり、食い荒らされた状態の柱は手で簡単に折れてしまうことも。

こうした建物の劣化は、外壁・屋根塗装や水回り設備の入れ替えなど、メンテナンス状況に影響されます。長い間メンテナンスをしていない住まいや、雨漏れが頻繁に起こる住まいは、劣化による耐震性能の低下がないかチェックしましょう。

窓やドアの数が多い

昔の農家など、南側にたくさんの窓を配置した間取りをよく見かけますよね。窓の開口部は筋交いが入っていないため、一部に偏っている間取りは耐震バランスが良くない可能性があります。

太い通し柱で補強されている場合もありますが、壁の量が少ない広い間取りや大きな開口部がある場合、耐震性能をチェックするのがおすすめです。

耐震リフォームの流れ

実際に耐震リフォームを行う際、どのような流れになるのかもチェックしておきましょう。

耐震診断

まずは建物の状態を詳しく調べる「耐震診断」が必要です。既存の耐震性能や劣化具合が分からないと、正確な耐震補強プランを組むことができません。

リフォーム会社によって無料で行ってくれる場合と、有料の場合があります。いずれにせよ詳しい診断が必要になるため、床下や天井裏など普段見えない場所もしっかりチェックしてくれているか確認しましょう。

見積もり

建物の状態を診断してもらったら、補強工事のプランをつくって見積もりをしてもらいます。耐震リフォームには、さまざまな手法があり価格もさまざまです。相見積もりをとる場合は、見積もりの細かさや工事の方法にも注目し、分からない部分はしっかり質問しましょう。

着工～完成

耐震リフォームプランと金額に納得して契約をしたら、いよいよ着工です。工事を行う場所や出入りする動線は、家具の片付けが必要になります。直前であわてないように、どのような準備をすべきかよく打ち合わせをしましょう。

工事の規模によって在宅で工事を進められる場合と、仮住まいが必要になる場合があります。住まい全体の耐震リフォームで工事期間が長い場合は、思い切って仮住まいにしたほうがストレスなく、工期も短縮できます。

耐震リフォームの種類

住まいの耐震性能を上げる方法は複数あり、建物の状況によってもどの工法を選ぶべきか変わってきます。代表的な耐震リフォームの種類をチェックしておきましょう。

基礎コンクリートの補強

建物全体を支える土台がしっかりしていないと、いくら建物を補強しても意味がありません。基礎コンクリートの寿命は60～100年前後と言われていますが、施工や地盤の状況によってひび割れが発生することも。

劣化で強度が下がった基礎コンクリートは、専用の注入剤で補強する方法があります。ほかにも補強金物があり、建物を解体せず耐震リフォームする工法もあるようです。

構造体の補強

日本の木造住宅で採用される「木造軸組工法」は、柱・土台・梁の間に斜めの「筋交い」と呼ばれる補強材を入れています。この筋交いの量が少なかったり、バランスが悪かったりすると地震で倒壊しやすくなるため、追加して補強する方法があります。

柱や梁は普段、壁の裏に隠れて見えない状況なので、基本的に天井や壁を解体する工事が必要です。筋交いを入れる量によっては大掛かりな工事になるため、内装も含めた全面リフォームと一緒に検討することが多いようです。

屋根の軽量化

住まいのいちばん上にある屋根材が重いと、地震発生時の揺れが大きくなります。特に瓦といった重量のある屋根材は、コロニアル(粘板岩を用いた建築材)や金属屋根などの軽いものに交換すると耐震性能アップにつながります。

屋根の塗装や瓦の漆喰が劣化したタイミングだと検討しやすいでしょう。

耐震リフォームの費用相場

一口で耐震リフォームといっても、その家に必要な工事の種類と量はさまざま。家ごとのオーダーメイド設計が求められますから、一概にいくらというのは難しい部分があります。

あくまで目安ですが、屋内の数か所を補強する簡易的な耐震リフォームなら20～50万円が相場となってくるようです。

築年数が古かったり、建物の状況が悪かったりして全面的な耐震リフォームが必要になると100～300万円の費用が掛かることも珍しくありません。例えば大阪市の耐震補助制度では、自己負担額に応じて補助金額が変わりますが、対象金額を最大300万円まで想定しています。築年数が古めのお住まいでは、300万円前後が目安となりそうです。

いずれにせよ、その家に必要な耐震リフォーム費用は、正確な耐震診断のうえで計算する必要があります。

耐震リフォームは補助金を活用してお得に

多くの市町村では、木造住宅の耐震リフォームについて補助金を用意しています。工事の種類や範囲など自治体によって細かい違いはありますが、かなりの費用節約になるケースもありますので、活用しない手はありません。

補強工事だけでなく、耐震診断の費用を負担してくれる自治体もあります。費用が掛かると二の足を踏んでしまいがちですが、安く診断を受けられるのであれば利用しやすいでしょう。リフォームローンを活用した場合、減税措置を受けられるケースもあります。耐震リフォームローンの検討の際は、まずお住まいの自治体の補助金制度をチェクしましょう。

耐震リフォームの注意点

耐震リフォームを検討する際に、注意すべきポイントを紹介します。失敗や後悔を防ぐため、会社選びや見積もりの際にぜひチェックしてください。

施工実績のある会社を選ぶ

耐震診断による正確な分析と設計力、正確な施工など耐震リフォームでは、高度な知識と技術が求められます。依頼するリフォーム店を決める際は、必ず施工実績がある会社を選びましょう。

見積もりを依頼する前に、今までの施工数や写真などを見せてくれるかチェックしてください。質問に対して素早く正確に応えてくれるかどうかも要チェックポイントです。金額だけでなく、実績があり信頼できる会社かという観点でよく比較してください。

内装工事とセットで考える

工事の種類や規模にもよりますが、多くの耐震リフォームは壁・天井・床などの内装解体と復旧が伴います。どうせ解体するなら、部分的な復旧ではなく内装のリフォームもセットで考えるとお得です。特に、クロスやフローリングの張り替え時期が近いなら、一緒に施工したほうが費用も工期も減らせます。

会社選びの際は、こうした提案があるかどうかも一つの判断基準です。押し売りされるのは困りますが、プロ目線でこうしたアドバイスがあると失敗を防げるでしょう。

工事後は保険を見直す

耐震リフォームで耐震性能が上がった住まいは、地震保険の割引対象となるケースがあるため、工事後は保険の見直しを行いましょう。知らずに保険を更新し続けると、高いまま無駄な保険料を払い続けることになってしまいます。

耐震性能のアップや屋根の軽量化など、保険会社によって割引内容などはさまざま。一度連絡を取ってみて、リフォームした旨を伝えて内容の見直しをしてみてください。

耐震リフォームと建て替えの比較

住まいの耐震性能が気になる築年数であれば、建て替えるべきかどうかという判断も気になるところです。結論からいえば費用や工期の面では、建て替えより耐震リフォームのほうが有利だといえます。それぞれのポイントで比較してみましょう。

費用

費用面では建て替えより耐震リフォームのほうが安く抑えることが可能です。建て替えは、解体や廃材処分費、新しい家の設計や確認申請などたくさんの付帯費用が発生します。基礎・土台や柱などの構造体を活かすことができるため、材料費と施工費の両方を節約できるのもポイントです。

ただし、築年数が経っている家ほど耐震リフォームにかかる費用は大きくなるため、建て替えとの差は小さくなります。給排水管や電気設備など、リフォームすべき箇所も増えるため、築年数が古めの家は建て替えも同時に検討すると良いかもしれません。

工期

工事期間は建て替えより耐震リフォームのほうが短く済むため、負担も軽減できます。解体や基礎の作り直し、申請期間などがないため、半年以上の差がつきます。仮住まいが必要な場合もリフォームなら期間を短縮できるため、生活の不便さは少ないでしょう。

まとめ

住まいの耐久性にかかわる耐震リフォームの方法や費用についてまとめました。安全に長く暮らせる住まいにするため、信頼できるリフォーム会社を見つけてしっかり耐震補強を行いましょう。費用を節約できる補助金制度もありますので、必要に応じて内装リフォームも同時に行い、気持ちよく過ごせる住まいを目指してください。